住み替えは売るのが先？買うのが先？お金と引っ越しで考える

今の家を売ってから次を買うか、気に入った家を先に買うか。住み替えでは、どちらを選んでもお金と日程の調整が必要です。売り先行なら安心、買い先行なら危険と単純に分けず、仮住まいを使えるか、二軒分の負担を持てるかから、自分に合う順番を考えます。

制度や金融商品の条件は、実際に進める時点で最新の内容をご確認ください。

売り先行は予算を決めやすい。ただし、新居の時間は別です

売り先行は、今の家の売却条件を先に固めてから、新居の購入を進める方法です。売却代金を次の家の頭金やローン返済に使いたい場合に、資金の見通しを立てやすくなります。

査定額の段階ではなく、買主と価格や条件がまとまってから考えられるため、「思ったより安くしか売れず、新居の資金が足りない」というずれを抑えられます。ただし、契約ができても、その日に代金の全額が入るとは限りません。

仮住まいをしないなら、引渡しまでに新居が必要

売り先行でも、仮住まいを挟まずに直接新居へ移ることはあります。売却する家の引渡しと、新居に入れる時期をうまく合わせられた場合です。

一方、買主との約束をした後で新居が見つからないと、退去日が迫ってきます。仮住まいを使わない売り先行は、新居選びに期限ができることを理解しておきましょう。

入学や転勤の時期に合わせたい、探す地域が限られる、希望する間取りが少ない場合には、その期限が負担になることもあります。売却価格を固められる安心と、購入を急ぎやすくなる面の両方を見ておきたいところです。

売却の契約前に、引渡しをどれくらい待ってもらえるか交渉する方法もあります。ただし、買主にも引っ越しやローンの予定があるため、希望どおりの期間を確保できるとは限りません。

日程が合えば、仮住まいの家賃や二度の引っ越しを避けられる可能性があります。だからといって、住み替え費用がなくなるわけではありません。売却・購入の諸費用、通常の引っ越し代、入居前の工事などは別に必要です。

買い先行は新居を選びやすい。ただし、売れるまでの費用が残ります

買い先行は、次の家を確保してから今の家を売る方法です。旧居の引渡し期限に追われず、希望条件に合う家を探しやすくなります。新居へ直接移れれば、仮住まいを挟む負担も減らせます。

先に引っ越して空き家にすれば、旧居の内覧は生活の予定に合わせず組みやすくなります。片付けや清掃を済ませ、販売状況を見ながら売り方を調整できる点も利点です。

資金と期間に余裕があれば、すぐに売り急がず希望価格を目指す選択もしやすくなります。ただし、空き家にしたことや時間をかけたことだけで、高く売れると決まるわけではありません。

旧居は、引っ越した日に費用が終わるわけではない

旧居のローンが残れば、その返済は続きます。マンションなら管理費や修繕積立金、ほかにも税金、保険、管理に必要な費用などがかかります。新居の支払いと重なる期間を予算へ入れてください。

「数か月で売れるだろう」だけで計算せず、売却が遅れた場合も試算します。何か月まで二軒分を払えるか、価格を下げるならどの段階か、どこまで下げても資金が足りるかを先に整理しておきましょう。

ローンが残っていても、買い先行が一律にできないわけではない

旧居のローンを残したまま新居を購入できるかは、金融機関や商品、収入、借入状況などによって変わります。通常の審査で両方の返済が考慮される場合もあれば、住み替え向けの条件が用意されている場合もあります。

たとえばりそな銀行の住みかえプランには、先に新居を買うための取扱いがあります。一方で旧居の売却・完済期限などの条件があり、審査に通れば無期限に二軒を持てるわけではありません。

PayPay銀行の住み替えの案内でも、旧居の売却状況に関する資料や完済確認の扱いが示されています。旧居を売る予定や入居予定を正確に伝え、使える商品と必要書類を事前に確認しましょう。

決める順番は「使えるお金」「住む場所」「期限」

売り先行と買い先行のどちらかを先に決めるより、次の三つを整理すると、自分たちに向く進め方が見えてきます。売却と購入の全体的な調整点は、不動産ジャパンの取引の流れでも確認できます。

1. 売却代金が入る前に、いくら使えるか。新居の手付金、購入諸費用、工事や引っ越しまで含めて計算します。
2. 一時的に住む場所を用意できるか。賃貸や親族宅などの可能性と、生活・通勤・荷物の負担を確認します。
3. いつまでに移りたいか、売りたいか。入学、転勤、融資条件など、動かしにくい日付を先に書きます。

売却代金がなければ新居の資金を用意できず、二軒分の負担も難しいなら、売り先行を中心に考えます。仮住まいを選べれば、新居を慌てて決めずに済む余地が広がります。

反対に、先に買う資金と未売却期間の支払いに対応でき、金融機関の条件も満たせるなら、買い先行も候補です。売却の見込みが外れた場合の対応まで含めて、無理がないか判断します。

契約の日と、お金が動く日を分けて書く

「売ってから買う」という順番だけでは、現金が足りるかは分かりません。売却の契約、残代金の受取り、新居の契約と手付金、購入代金の支払い、入居日を、一枚の予定表に並べます。

売却契約を先に結んでも、残代金が入る前に新居の手付金が必要になることがあります。融資でつなぐ予定なら、その金融機関が扱えるか、何を条件にいつ資金が出るか、費用も含めて確認してください。

旧居を売ってもローンを完済できない場合は、単なる二重ローンとは別の資金問題です。不足分を自己資金で補うのか、新居のローンに含められる商品を検討するのかを整理します。商品名が似ていても仕組みが違うため、何を借りる商品なのか確認しましょう。

同じ日に合わせる場合も、遅れたときの対応を決める

売却と購入の決済を近づけることで、仮住まいや費用の重なりを減らせる場合があります。ただし、旧居の買主と新居の売主、関係する金融機関の都合をそろえる必要があります。

一方の融資手続きや工事が遅れた場合に、もう一方の取引へ影響が出ることも考えられます。担当者には「予定どおり進んだ場合」だけでなく、「新居へ予定日に入れない場合」の対応も確認してください。

売却を条件とする購入の契約など、調整の方法が検討できる場合もあります。ただし、相手の同意が必要で、必ず付けられる条件ではありません。言葉だけの説明で済ませず、契約で何が決まるかを確認します。

まとめ｜資金と日程の、どちらに余裕を持たせるか

売り先行は売却額を見て予算を決めやすく、買い先行は新居を選ぶ時間を取りやすい方法です。それぞれに利点がありますが、売り先行には仮住まいや購入を急ぐ可能性、買い先行には二軒分の費用や売却期限という課題があります。

まずは旧居の売却見込みとローン残高を確認し、売却が遅れたり価格が下がったりした場合も含めて資金を計算しましょう。新居の予算や引渡し時期は、その後に組み立てます。

一番大切なのは、順番の正解を選ぶことではなく、予定がずれたときにも暮らしを続けられることです。お金と住む場所の両方に逃げ道を用意できる進め方を選んでください。