家を売ったら、結局いくら残る？売却価格と手取りの違い

家が3,000万円で売れたら、そのお金を次の住まいにどれくらい使えるのでしょうか。実際には、住宅ローンの返済や手数料などの支払いがあるため、売れた金額がそのまま残るわけではありません。具体例を見ながら、手元に残るお金と、忘れずに確認したい税金の話を整理します。

国税庁などの公表資料に基づき、個人がマイホームを売る場合を中心に説明しています。税制は変わることがあるため、実際に売る年の制度と、ご自身に使える特例を確認してください。

3,000万円で売れても、3,000万円は残らない

たとえば、家が3,000万円で売れたとします。住宅ローンが1,800万円残っていて、仲介手数料などの費用に150万円かかる場合、まずローンを返すと1,200万円。その後、費用を払うと1,050万円が残ります。

ただし、この1,050万円は、売却の利益にかかる税金を引く前の金額です。税金がかかる場合は、さらにその分を差し引いて考えます。

費用150万円は、計算を分かりやすくするために置いた仮の金額です。「どの家でもこのくらいかかる」という相場ではありません。固定資産税などを買主と精算して受け取るお金・支払うお金があれば、実際にはその分も加減します。

まずは、ローンをいくら返すのか調べる

ローンの残高は、返済予定表や金融機関のサイトなどで確認できます。ただ、毎月返済しているので、今の残高と売却時の残高は変わります。

売却の時期が見えてきたら、借りている金融機関へ一括返済の予定を伝え、その日に返す金額と手数料を確認しましょう。残高だけで計算すると、返済日までの利息や手数料が抜けることがあります。

手数料のほかに、何が必要かも確認する

売却にかかる費用は、家の状態や売り方によって違います。必要な支払いを拾うときは、次の表を目安にしてください。

たとえば、古い家だからといって、必ず解体してから売る必要があるわけではありません。測量や片付けも含め、不動産会社と売り方を相談してから見積もりを取ると、不要な出費を避けやすくなります。

仲介手数料には法律に基づく上限がありますが、実際に払う金額は、その範囲内で依頼先と合意します。上限額を自動的に請求されるものと考えず、売却を依頼するときに確認しておきましょう。800万円以下の売買には上限額の特例もあります。

出典：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」

残ったお金を使う前に、後から払う分を確認

売却代金が振り込まれても、口座に残ったお金をすべて使ってよいとは限りません。売却の利益に税金がかかる場合、所得税などは通常、売った翌年に申告・納付します。住民税も、前年の所得をもとに翌年に課税されます。

そのため、売却直後の残高だけで新居の頭金を決めてしまうと、後で税金を払うお金が足りなくなることがあります。これから払う税金は、使うお金と分けて残しておくと安心です。

出典：国税庁「確定申告」、宝塚市「市・県民税について」（翌年課税の仕組み）

引っ越し代や仮住まいのお金も、忘れずに

家を売るための費用とは別に、引っ越し代や、新居で必要になる家具・家電などのお金もあります。売却と新居への入居の時期が合わなければ、仮住まいの費用が必要になることもあります。

前の例で残った1,050万円も、税金や引っ越しなどに使う分を除いてから、新居に回せる金額を考えましょう。売却費用の見積もりに、どこまで含まれているかを確認しておくと、計算から漏れる支払いを減らせます。

支払いが先に来る費用もある

売却に関する支払いが、すべて代金を受け取った後になるとは限りません。契約の内容によっては、仲介手数料の一部や測量費などを、売却代金の全額が入る前に払うこともあります。

費用の見積もりでは、金額と一緒に支払う時期も確認してください。「最終的にはお金が残るけれど、先に払う分が足りない」という事態を避けるためです。すでに払った手数料を、後でもう一度差し引いて計算しないようにすることも大切です。

税金は、家を売って出た「利益」から考える

税金の計算では、手元に残るお金と、家を売って出た利益を分けて考えます。売れた金額から、税金の計算に使う購入費と、売るために直接かかった費用を引いて、利益を求めます。この利益が「譲渡所得」です。

先ほどと同じ3,000万円の売却で考えてみましょう。税金の計算に使う購入費を2,500万円、差し引ける売却費用を150万円とすると、利益は3,000万円−2,500万円−150万円＝350万円です。

つまり、手元に残るのは税金を引く前で1,050万円でも、税金を考えるもとになる利益は、この例では350万円。さらに、使える特別控除などを確認して、実際にかかる税金を計算します。350万円そのものが税額になるわけではありません。

この例の購入費2,500万円は、建物の価値の減少分を反映した後の金額です。また、売却費用150万円は、全額を税金の計算でも差し引ける場合を想定しています。実際に払う費用のすべてを同じように引けるわけではありません。

ローンを返した額は、利益の計算からは引きません。ローンは家を買うために借りたお金です。購入費を引いたうえで、返したローンももう一度引く計算にはならない、ということです。

出典：国税庁「譲渡所得の計算のしかた」「譲渡費用となるもの」

買ったときより安く売れても、利益が出る場合がある

購入費には、土地・建物の代金や、購入時の手数料などが含まれます。ただし、建物は買った金額をそのまま使うわけではありません。年数とともに減った価値にあたる分を、一定の方法で差し引きます。これを「減価償却」といいます。

この調整があるため、買ったときより安く売れても、税金の計算では利益が出ることがあります。「値下がりしたから税金はかからない」とは決めず、購入時の契約書や領収書をもとに確認しましょう。

出典：国税庁「建物の取得費の計算」

3,000万円の特別控除は、使える条件を確認する

マイホームを売ったときには、条件を満たすと、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。この特例によって、売却の利益にかかる税金がゼロになる場合もあります。

ただし、自宅なら必ず使えるわけではありません。以前住んでいた家は、住まなくなってから売るまでの期間が条件になります。売る相手が親子や夫婦などの場合や、過去に別の特例を使っている場合も確認が必要です。

また、この特例を使うには確定申告が必要です。税金がゼロになる見込みでも、何もしなくてよいわけではありません。住み替える場合は、新居の住宅ローン控除との併用制限もあるため、売却と購入をまとめて税務署や税理士に相談しましょう。

出典：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

まとめ｜売る前に、3つの資料をそろえましょう

手取りの見通しを立てるには、売却価格だけでなく、ローン・費用・税金まで確認することが大切です。まずは、次の3つを手元にそろえてみてください。

• ローンの残高が分かるもの：返済予定表や金融機関の明細など。
• 売却にかかる費用の見積もり：金額に加えて、支払う時期も確認します。
• 家を買ったときの資料：売買契約書や領収書など、購入費を確かめられるもの。

資料が見つからない場合は、何が不足しているかを整理して、早めに相談しましょう。税金の見込みがまだ分からない段階で、残るお金をすべて新居の予算に入れないことが大切です。

リライクでは、売却価格の見通しだけでなく、必要な費用や住み替えの予定も伺いながら、売却の進め方を一緒に考えます。